Em uma decisão emblemática tomada em 10 de julho de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro, reconheceu o direito de uma corretora imobiliária ao recebimento integral da comissão sobre o valor total de uma transação imobiliária, mesmo quando a negociação final envolveu uma área significativamente maior do que a ofertada inicialmente e sem a participação direta da corretora na etapa final. O julgamento do Recurso Especial (REsp 2.165.921) reforça importantes princípios contratuais e estabelece relevante precedente para o setor imobiliário brasileiro.

O caso se originou da atuação inicial de uma corretora na aproximação entre o proprietário de um terreno em São Paulo e um interessado na compra. Inicialmente, a área ofertada foi de 13.790 m², com comissão contratualmente estipulada em 6% sobre o valor negociado. No entanto, após as tratativas iniciais, o negócio foi finalizado diretamente pelas partes, abrangendo uma área maior, totalizando 57.119,26 m². Diante do não recebimento da comissão integral acordada, a corretora recorreu à via judicial.

Em primeira instância, o juiz reconheceu o direito à comissão integral, determinando o pagamento de 6% sobre o valor total da transação. Contudo, essa decisão foi alterada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que limitou a comissão à área inicialmente ofertada. Insatisfeita com a limitação, a corretora interpôs recurso ao STJ.

No julgamento do recurso, o Ministro Moura Ribeiro destacou a importância da atuação inicial da corretora para a concretização da transação, ressaltando que a corretagem inicial foi decisiva para o sucesso posterior do negócio. O ministro afirmou categoricamente: “A corretora aproximou o vendedor do comprador, sendo essa ação o elemento que contribuiu para a formalização do negócio.”

Além disso, o relator esclareceu que o contrato de corretagem possui natureza bilateral, onerosa e consensual, onde o corretor dedica tempo e recursos na expectativa legítima de obter remuneração pelo sucesso da intermediação. Moura Ribeiro reforçou: “O corretor investe tempo e recursos na expectativa de que a transação se concretize e lhe proporcione o direito à remuneração combinada. Por outro lado, o valor da comissão é suficientemente vantajoso para o comitente, que não hesita em destinar parte de seus ganhos ao corretor.”

A decisão fundamentou-se nos artigos 722 a 729 do Código Civil, que tratam especificamente dos contratos de corretagem, destacando a obrigatoriedade do pagamento ao corretor pelo resultado útil da aproximação inicial, ainda que ele não participe diretamente da finalização do negócio.

STJ Reconhece Direito de Corretora a Comissão Integral em Transação Imobiliária

“No mercado premium, cada detalhe agrega valor substancial. Uma declaração fiscal precisa é mais que conformidade – é proteção inteligente e estratégica do patrimônio.”

Por que a declaração de benfeitorias é decisiva em 2025?

A Receita Federal adotou uma nova estratégia digital para a fiscalização imobiliária, especialmente em imóveis de alto valor. A introdução do sistema Meu Imposto de Renda (MIR) inclui:

Processamento imediato: Integração automática das notas fiscais eletrônicas ao CPF/CNPJ do contribuinte

Inteligência Artificial: Algoritmos que detectam discrepâncias e aceleram auditorias

Campos dedicados: Áreas específicas para declaração de benfeitorias, com validação em tempo real

Impacto comprovado no mercado premium (2024)

82% das autuações ocorreram devido a inconsistências em notas fiscais

Declarações precisas reduziram o imposto complementar em média em R$ 34 mil por imóvel

O tempo médio em malha fina caiu drasticamente de meses para poucos dias

Imóveis adquiridos após 1º de janeiro de 1989

Escolha Grupo 01 - Código 17 (“Benfeitorias”)

Registre os valores pagos sem correção monetária

Assegure coerência absoluta com documentos fiscais

Notas fiscais eletrônicas (arquivos XML)

Contratos de empreitada, quando aplicáveis

Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988

Informe “R$ 0,00” para 2023; valor total das benfeitorias para 2024

Detalhe completo em “Discriminação”


Endereço completo e matrícula do imóvel

Período das obras (datas de início e término)

Imóveis anteriores a 1969: Isenção integral de ganho de capital

Imóveis entre 1969 e 1988: Redutor anual de 5%

Uma correta separação protege estes benefícios e evita tributos desnecessários que podem atingir até 22,5%.

DABIM: oportunidade estratégica para atualização de valor

A Lei 14.973/2024 permitiu atualizar valores dos imóveis mediante pagamento único de 4% de IR (janela encerrada em 16/12/2024).

Pagar mais imposto na venda? Nova regra da Receita muda cenário das benfeitorias em 2025

Recentemente aprovada e sancionada a MP dos cartórios prevê diversas melhorias.

O sistema centralizado permitirá a prática de atos e negócios jurídicos com o envio de documentos, títulos e certidões em formato eletrônico.

O Serp conectará as bases de dados de todos os tipos de cartórios e será implantado e gerenciado pelos oficiais de registros públicos de todo o país por meio de uma entidade civil de direito privado sem fins lucrativos. Essa entidade seguirá regulamentação da corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), órgão ao qual a Constituição atribuiu a competência para regular os serviços cartoriais.

A partir de 31 de janeiro de 2023, os oficiais de registro estarão dispensados de imprimir certidões (civil ou de títulos), que deverão ser fornecidas eletronicamente.

Para ampliar o acesso dos interessados aos serviços digitais, a MP permite o uso de uma assinatura eletrônica avançada, com procedimentos de confirmação do usuário e da integridade de documentos em formato eletrônico diferentes da chave pública ICP-Brasil, sistema pelo qual entidades particulares credenciadas cobram para emitir certificados digitais.

O CNJ poderá regulamentar situações de uso da assinatura avançada nas transações com imóveis.

A partir de janeiro de 2024, será dispensado o reconhecimento de firma para o registro de títulos e documentos, cabendo exclusivamente ao apresentante a responsabilidade pela autenticidade das assinaturas constantes em documento particular.

Isso envolve diversos tipos de títulos, como os contratos de compra e venda em prestações; quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis; instrumentos de cessão de direitos e de créditos e outros.

MBRAS

Entenda o que muda com a MP dos Cartórios

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